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    究竟|收房變成開盲盒,取消“公攤面積”有沒有必要?

    2022-09-05 09:07:57  來源:澎湃新聞  作者:  閱讀: 張家界日報社微信

      有關房屋公攤面積的話題再次引發熱議。近日,針對政協委員王鳳華提出的《關于規范房屋“公攤面積的提案》,內蒙古自治區住房和城鄉建設廳答復稱:我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

      這也一度被認為邁出了“取消公攤面積”破題的一步。

      不過,隨后,內蒙古住建廳回應取消“公攤面積”稱,僅僅是建議。9月1日,據中新網報道,內蒙古自治區住建廳房地產市場處有關負責人回應說,“住建廳網站上登的是一個上報住建部的建議,部分媒體有過度解讀之嫌?!?/p>

      這也是近半個月來,“公攤面積”第二次引發廣泛熱議。

      取消“公攤面積”為何呼聲不斷?

      同策研究院報告顯示,近年來,公攤面積肉眼可見地擴大,實際得房率不可遏止地下滑。比如高層住宅合理的公攤面積占比應該在16%-24%之間,就能保證居住的舒適度和品質,但現在開發商高層住宅30%的公攤很常見,甚至有些開發商110平方米的房子拿到手只剩61平方米。

      今年8月16日,《法制日報》發布的一篇文章就顯示,山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子,到手卻發現套內面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時卻變成了46%......

      此次,內蒙古住建廳在答復中也指出,目前,全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準,公攤面積確定具有很強的專業性,廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業了解,也不能直觀地了解實際套內面積,且公攤面積因項目不同存在差異,造成消費者的質疑和矛盾糾紛。

      因此,在“公攤”、“公攤系數”、“公攤率”、“套內建筑面積”等專業術語堆砌下,收房變成開盲盒,近年來,“取消公攤面積”的呼聲不斷。

      對“公攤面積”的爭論點在哪里?

      今年兩會期間,據《人民日報》報道,全國政協委員洪洋曾提到,在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積,公攤多少面積都是一團迷霧,只能由開發商“信口開河”,業主毫無申辯權利。

      洪洋提到,從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積,也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著,而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬于公攤面積,哪些區域不是,有沒有重復收費,也只能由開發商說了算。

      北京金訴律師事務所主任王玉臣也提到,公攤說起來很簡單,但是在現實生活中公攤部分、公共部分(公攤之外,不計入房本分攤面積,但是歸全體業主所有的部分,比如小區的公共道路、公共綠地、配套用房等)對于業主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分,廣大業主花了錢,卻不知道具體在哪里,更不知道有沒有產生收益。

      取消“公攤面積”難在哪?

      內蒙古住建廳在答復中提到,“在商品房交易中使用套內面積作為計價依據,對防止出現公攤面積無序增加,減少購房過程中的矛盾糾紛,維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此,我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部?!?/p>

      不過,內蒙古住建廳也坦言,以建筑面積作為商品房銷售的計價依據,已經實施多年,并且已有法律法規確認,如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度,明確套內建筑面積的概念及計價方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設置合理的過渡期,以實現計價依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過渡,因此實施的難度較大,周期較長。

      同時,查詢內蒙古自治區住房和城鄉建設廳官網可以發現,內蒙古并非首次回應“公攤面積”。早在2021年9月18日,內蒙古住建廳就曾答復過王鳳華《關于規范房屋“公攤面積”的提案》。

      彼時,內蒙古住建廳指出,“公攤建筑面積”并不是一個規范的名詞,是大家在日常使用過程中對業主個人分攤的共有建筑面積的簡稱。住建部門對于共有建筑面積有明確的規定。對于公攤面積占商品住宅產權面積的比例,目前沒有標準或者強制的范圍,主要取決于房地產開發企業的項目建筑設計內容。自治區住建廳與自治區市場監管局共同制定的《內蒙古自治區商品房買賣合同示范文本》中,已經將商品房屋的建筑面積、套內建筑面積、分攤共用建筑面積等明確列出,供購房人參考。

      答復還提出,目前,絕大部分成套商品房屋都必須配有共有建筑部分,比如公共門廳、過道、電梯井等。共用建筑部分的產權是歸業主共有的,具體分攤到每一戶業主時,就是通常所指的“公攤建筑面積”。物業費、供暖費、交易契稅等都是按照不動產產權面積收取的。因此,“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會有的面積,也是業主不動產產權的組成部分。

      下一步,內蒙古住建廳將加強商品房屋面積測繪的指導,推動住宅品質提升,鼓勵房地產開發企業在項目建筑設計時,提高設計水平,盡可能減少“公攤建筑面積”,降低業主在后期持有房屋階段的各項費用。

      取消公攤面積有沒有必要?

      面對取消公攤面積的呼聲,有一種聲音認為,取消公攤面積后,開發商勢必提高套內單價,房屋總價可能相差無幾,只是換湯不換藥,故而沒有調整的必要。

      不過,也有觀點指出,對于購房者來說,能夠住上明明白白的房子,不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單更重要。

      在首都經濟貿易大學教授、北京房地產法學會副會長趙秀池看來,住房面積是否包含公攤面積是住房面積計量問題,包含不包含公攤面積只是一種計量方式,與一套房的總價沒有關系。取消公攤面積之后,反而住房單價會上漲,物業費、暖氣費、稅費等一系列標準都需要重新修訂,因為羊毛出在羊身上,建房的成本不會因為如何計量而改變,因此,取消公攤面積沒有實質意義,反而會帶來一系列其他困擾。因為每棟樓、每個小區的公攤面積都不一樣,依據樓房的檔次、高低,不一而論。

      趙秀池認為,個別開發商貨不對板,夸大公攤面積,應該加強監管,而不是取消公攤面積能解決的。

      其認為,因為公攤面積確實是存在的,沒有墻不是房子,沒有樓道、電梯無法上樓。取消公攤面積容易,但取消公攤面積沒有實質意義。不會如購房人期望的那樣,因此少支付費用。

      如何將公攤的“水分”擠出去?

      那么,在當前制度下,如何確保消費者權益,將公攤的“水分”擠出去呢?

      王玉臣提到,公攤部分是客觀存在的,不存在客觀取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候,不以建筑面積對外銷售,以除去公攤面積后的套內建筑面積或套內使用面積進行銷售,這就可以有效避免相關的銷售欺詐。而且,不論是銷售的時候,還是交房的時候,如果做到對公攤部分,對公共部分充分公示,充分地公開透明,侵占公攤公共的問題勢必大大減少。

      此前,《半月談》評論文章指出,應探索用套內面積替代建筑面積計價,將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言,這可以使房地產市場統計更科學,更真實地反映群眾現階段的居住條件,更敏銳地揭示市場行情變化,為房地產稅征收創造更有利的條件,為政府針對房地產市場出臺調控措施提供更有價值的數據參考。

      取消“公攤面積”為何總是雷聲大雨點???

      廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,“取消公攤”的熱度確實比較高,但針對這一問題還是要正本清源的看待。很多人將“取消公攤”解讀為降低成本、降低房價,甚至有人認為,取消公攤后這部分面積就不計入價格了,以后就不用老百姓買單了。

      “但其實,買房子肯定包含兩個部分,一個是套內面積,一個是公攤面積。在大家呼喊公攤面積不透明不合理的同時,當前占用公攤面積的情況也時有發生,包括在樓道中停自行車、放鞋架等。因此要客觀看待‘公攤面積’”。

      官方是否提及取消公攤?

      目前,官方未正面提及取消公攤。

      不過,2019年2月18日,住房和城鄉建設部官網發布《關于等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規范中,有一份3.1萬字的《住宅項目規范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?!边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

      這份征求意見稿文末附的起草說明中提到,目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

      2019年9月10日,在對反饋意見和修改建議進行認真研究分析和處理后,住建部辦公廳曾第二次發布關于征求《住宅項目規范》等住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范意見的函。不過,第二次發布的《住宅項目規范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的字樣。

      2022年3月15日,住房和城鄉建設部辦公廳發布關于《住宅項目規范》公開征求意見的通知。通知顯示,根據住建部工程建設標準編制工作計劃,《住宅項目規范》已起草完成,在前期多次征求意見基礎上修改完善并經專家審查通過。

      澎湃新聞注意到,2022年3月15日發布的關于《住宅項目規范》公開征求意見稿中,未再提及“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。

      取消公攤面積對誰影響最大?

      中原地產首席分析師張大偉分析指出,是否以套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

      張大偉稱,公攤面積并不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

      對于購房者而言,張大偉稱,套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。從套內計算價格看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利于購房者,對于開發商而言減少了灰色利益。

      不計入公攤面積對房價有何影響?

      對于大眾而言,取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點之一。

      上海中原地產市場分析師盧文曦指出,無論是公攤面積計價還是套內面積計價,對購房者而言,只是計價方式有所改變,對總房價并不會產生太大影響。

      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,公攤對房價的影響實乃無稽之談,公攤對房價無任何影響。因為購買的不動產,本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成,一邊兒輕了,一邊自然就重了。另外,大家買房,購買的不只是室內居住,還有由公攤部分支撐的社區服務。過去的筒子樓得房率(套內面積占比)很高,但配套設施少、公共服務差?,F在的高層得房率低(70%-80%),但有高速電梯,有物業管理,采光通風也好。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,對于取消公攤面積的議題,應該說值得關注,體現了對購房者或業主降低成本、規范小區運作的導向。但羊毛出在羊身上,如果不公攤成本,成本不消化,開發商也還是可以算到房價上。

      嚴躍進認為,若簡單取消掉,公攤面積如何管理還是一個問題。其認為,后期可以建議一些小區或房企主動申報,未來房企若是資金實力強,那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔,這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業主多協商、多論證,這樣才能形成一個公攤取舍意見的公約數。


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